Перевірка квартири перед купівлею: Ваш особистий "детектив" у державних реєстрах
Ви знайшли квартиру своєї мрії. Продавець — мила і приємна людина, рієлтор запевняє, що з документами "все чисто", а ціна така приваблива, що хочеться якнайшвидше бігти до нотаріуса. Стоп! Саме в цей момент поспіх — ваш головний ворог. Емоції можуть затьмарити розум, а наслідки необдуманого кроку — коштувати вам усіх заощаджень та років судових спорів. Перш ніж передавати завдаток чи, тим більше, підписувати договір, ви маєте провести власне "розслідування" і перевірити об'єкт по всіх доступних базах.
На щастя, сьогодні більшість ключової інформації є у відкритих або умовно-відкритих державних реєстрах. Вам не потрібно бути професійним юристом, щоб провести базову перевірку і виявити перші "червоні прапорці". У цій статті ми надамо вам покрокову інструкцію, куди дивитись і на що звертати увагу.
Реєстр №1: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
Це головний і найважливіший реєстр. Він містить всю ключову інформацію про будь-який об'єкт нерухомості в Україні. Отримати інформаційну довідку з нього може будь-хто онлайн.
Як отримати довідку:
- Зайдіть на портал "Дія" або на сайт "Он-лайн будинку юстиції".
- Авторизуйтесь за допомогою КЕП (електронного підпису) або BankID.
- Знайдіть послугу "Надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно".
- Оберіть критерій пошуку (найкраще — за адресою або реєстраційним номером об'єкта).
- Сплатіть невеликий адміністративний збір (близько 30-40 грн).
- Протягом кількох хвилин ви отримаєте електронну довідку у форматі PDF.
На що дивимось у довідці:
- Хто власник? ПІБ власника у довідці має на 100% збігатися з даними в паспорті продавця. Якщо є співвласники — вони всі мають дати згоду на продаж.
- На підставі чого виникло право власності? Це договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину? Якщо це рішення суду — це привід для поглибленої перевірки.
- Розділ "Обтяження". Це найважливіший пункт! Тут відображаються арешти, заборони на продаж, іпотеки. Якщо цей розділ не порожній — це величезний "червоний прапор". Угоду укладати не можна до зняття всіх обтяжень.
- Технічні характеристики: Адреса, площа. Порівняйте їх з даними в техпаспорті.
Реєстр №2: Єдиний державний реєстр судових рішень
Цей реєстр є відкритим та безкоштовним (reyestr.court.gov.ua). Він дозволяє перевірити, чи не була квартира або її власник предметом судових спорів.
Що шукаємо:
- Спори щодо самої квартири. Введіть у пошук повну адресу об'єкта. Можливо, ви знайдете справи про поділ майна подружжя, спадкові спори або спори з сусідами.
- Спори за участю продавця. Введіть у пошук ПІБ продавця. Наявність у нього великої кількості судових справ, особливо щодо боргів, має вас насторожити.
Реєстр №3: Єдиний реєстр боржників
Цей реєстр також є відкритим та безкоштовним (erb.minjust.gov.ua). Він показує, чи не відкрито щодо продавця виконавче провадження.
Навіщо це перевіряти?
Якщо продавець є боржником у виконавчому провадженні, на все його майно (включаючи квартиру, яку ви хочете купити) може бути накладено арешт. Навіть якщо арешту ще немає в ДРРП, він може з'явитися в будь-який момент, навіть у день угоди.
Реєстр №4: Державний земельний кадастр
Якщо ви купуєте будинок або просто земельну ділянку, обов'язково перевірте її на Публічній кадастровій карті України (map.land.gov.ua). За кадастровим номером ви можете перевірити:
- Точне місцезнаходження та межі ділянки.
- Цільове призначення (чи можна на ній будувати житловий будинок).
- Форму власності.
Роль адвоката: Ваш "перекладач" з юридичної та детектив
Самостійна перевірка по реєстрах — це важливий, але лише перший крок. Ви можете виявити проблему, але не завжди зможете правильно оцінити її серйозність. Чи є рішення суду 10-річної давнини ризиком? Що означає технічна помилка в реєстрі? Як перевірити наявність "неврахованих" спадкоємців, яких немає в жодному реєстрі?
Це та сфера, де потрібен професійний аналіз. Досвідчені адвокати з нерухомості, як фахівці компанії platinum-lawyer.com, роблять значно глибшу перевірку (Due Diligence). Такий раціональний підхід — це ваша гарантія безпеки. Адвокат:
- Проаналізує всю історію об'єкта, а не лише поточний запис у реєстрі.
- Перевірить законність попередніх переходів права власності.
- Проведе аналіз особи продавця, його сімейного стану, наявності прав третіх осіб (дітей, іншого з подружжя).
- Правильно інтерпретує знайдену в реєстрах інформацію і пояснить вам усі ризики "людською мовою".
Висновок
Перевірка нерухомості перед купівлею — це ваша особиста відповідальність та найкращий спосіб захистити свої інвестиції. Не шкодуйте часу та невеликих грошей на отримання довідок з реєстрів. Це дозволить вам відсіяти 90% проблемних об'єктів та шахрайських схем. А для повного спокою та гарантії безпеки довірте глибокий аналіз професійному юристу. Пам'ятайте: краще заплатити за ретельну перевірку сьогодні, ніж втратити все завтра.
