Договір купівлі-продажу нерухомості: Повний чек-лист перевірки перед підписанням

Придбання або продаж нерухомості – одна з найважливіших та найдорожчих угод у житті більшості людей. Вона пов'язана зі значними фінансовими інвестиціями та серйозними юридичними наслідками. Ключовим документом, що фіксує всі домовленості та захищає інтереси сторін, є договір купівлі-продажу нерухомості. Саме тому до його підписання слід поставитися з максимальною відповідальністю та увагою. Незнання юридичних нюансів, поспіх або надмірна довіра можуть призвести до втрати грошей, майна або тривалих судових спорів. У цій статті ми детально розглянемо, на що саме потрібно звернути увагу перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомості, які документи перевірити, які ризики існують та чому професійна допомога юриста є запорукою безпечної та успішної угоди.

Що таке договір купівлі-продажу нерухомості?

Договір купівлі-продажу нерухомого майна – це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати нерухоме майно (квартиру, будинок, земельну ділянку, нежитлове приміщення тощо) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Основні характеристики договору купівлі-продажу нерухомості згідно з Цивільним кодексом України:

• Консенсуальний: Вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору, навіть якщо сама передача майна та оплата відбудуться пізніше.
• Двосторонній: Обидві сторони мають як права, так і обов'язки.
• Оплатний: Покупець зобов'язаний сплатити за майно визначену ціну.

Важливо: Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації права власності на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Без дотримання цих вимог договір є нікчемним (недійсним з моменту укладення).

Крок 1: Перевірка нерухомості та продавця – "домашнє завдання" покупця

Перед тим, як навіть починати обговорювати умови договору, покупець повинен провести ретельну перевірку об'єкта нерухомості та самого продавця. Цей етап є критично важливим для уникнення шахрайства та майбутніх проблем.

Перевірка документів на нерухомість:

• Правовстановлюючі документи продавця:
  • Оригінали документів, що підтверджують право власності продавця на нерухомість (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо).
  • Перевірте відповідність даних у цих документах реальному стану речей (ПІБ власника, адреса, площа).
• Технічний паспорт на об'єкт нерухомості:
  • Перевірте відповідність фактичного планування технічному паспорту. Чи не було незаконних перепланувань? Якщо були, чи узаконені вони? Незаконне перепланування може стати серйозною проблемою для нового власника.
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП):
  • Це ключовий документ для перевірки "чистоти" нерухомості. Він показує, хто є дійсним власником, чи немає накладених арештів, іпотек, заборон на відчуження або інших обтяжень. Замовляти витяг краще безпосередньо перед угодою, щоб інформація була максимально актуальною.
• Довідка про склад сім'ї або зареєстрованих осіб (форма 3):
  • Важливо перевірити, чи немає зареєстрованих у квартирі/будинку неповнолітніх дітей, недієздатних осіб або осіб, які тимчасово відсутні (наприклад, служать в армії, перебувають у місцях позбавлення волі), оскільки їх виселення може бути ускладненим або неможливим без згоди органів опіки та піклування або рішення суду.
• Документи на земельну ділянку (якщо продається будинок або частина будинку з землею):
  • Державний акт на право власності на землю (старого зразка) або витяг з ДРРП, що підтверджує право власності на землю.
  • Кадастровий номер земельної ділянки. Перевірте її цільове призначення та відсутність спорів щодо меж.
• Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Перевірка продавця:

• Дійсність паспорта та РНОКПП (ідентифікаційного коду) продавця.
• Перевірка продавця в Єдиному реєстрі боржників: Наявність боргів може свідчити про фінансові проблеми продавця та потенційні ризики для угоди.
• Перевірка наявності судових спорів, в яких продавець є стороною, особливо якщо вони стосуються об'єкта нерухомості.
• Дієздатність продавця: Чи не перебуває він на обліку в психоневрологічному чи наркологічному диспансері? Угода, укладена недієздатною особою, може бути визнана недійсною.
• Якщо продавець діє за довіреністю: Ретельно перевірте саму довіреність (її дійсність, обсяг повноважень представника). Бажано зв'язатися безпосередньо з власником для підтвердження його намірів.
• Якщо майно є спільною сумісною власністю подружжя: Обов'язковою є нотаріально посвідчена згода іншого з подружжя на продаж. Якщо продавець розлучений, перевірте, чи не було це майно придбане під час шлюбу і чи не претендує на нього колишній чоловік/дружина.
• Якщо є неповнолітні співвласники або зареєстровані діти: Необхідний дозвіл органів опіки та піклування на укладення угоди.

Цей етап перевірки є досить складним та вимагає доступу до різних баз даних та реєстрів. Самостійно провести його повноцінно дуже важко.

Крок 2: Узгодження істотних умов договору купівлі-продажу

Після перевірки документів та продавця сторони переходять до узгодження умов самого договору. До істотних умов, які обов'язково мають бути прописані в договорі купівлі-продажу нерухомості, належать:

1. Сторони договору: Повні та точні дані продавця та покупця (ПІБ, паспортні дані, РНОКПП, місце проживання/реєстрації).
2. Предмет договору:
   • Детальний опис об'єкта нерухомості: адреса, тип (квартира, будинок, земельна ділянка), площа (загальна, житлова), кількість кімнат, поверх, кадастровий номер земельної ділянки тощо. Опис має дозволяти однозначно ідентифікувати об'єкт.
   • Зазначення, на підставі яких правовстановлюючих документів нерухомість належить продавцю.
3. Ціна договору та порядок розрахунків:
   • Загальна вартість нерухомості (цифрами та прописом) та валюта розрахунків.
   • Порядок оплати: повна оплата до/в момент підписання договору, розстрочка платежу (якщо є, то з чітким графіком та умовами), використання банківської комірки, акредитива тощо.
   • Важливо прописати, чи включені до ціни невід'ємні поліпшення, меблі, техніка (якщо вони залишаються).

Окрім істотних, в договорі варто прописати й інші важливі умови для захисту інтересів сторін.

Крок 3: На що ще звернути увагу в договорі перед підписанням? (Для покупця)

Покупець повинен особливо уважно вивчити такі пункти договору:

• Момент переходу права власності: Зазвичай право власності переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права, що здійснюється нотаріусом одразу після посвідчення договору та проведення розрахунків.
• Строк та порядок фактичної передачі нерухомості: Коли саме продавець зобов'язаний звільнити нерухомість та передати ключі. Цей момент фіксується актом приймання-передачі.
• Відповідальність продавця за недоліки нерухомості: Чи гарантує продавець відсутність прихованих дефектів? Який порядок дій у разі їх виявлення?
• Гарантії продавця щодо відсутності прав третіх осіб на нерухомість: Підтвердження, що майно не перебуває під арештом (окрім тих, що знімаються при угоді), не є предметом спору, не передано в оренду без відома покупця, відсутні права третіх осіб, які не були заявлені.
• Умови розірвання договору та відповідальність сторін: Які штрафні санкції передбачені за невиконання або неналежне виконання умов договору (наприклад, затримка оплати покупцем або затримка передачі нерухомості продавцем).
• Розподіл витрат, пов'язаних з укладенням договору: Хто сплачує послуги нотаріуса, державне мито, збір до Пенсійного фонду (1% від вартості для покупця), послуги ріелтора. Зазвичай ці витрати діляться між сторонами або покладаються на одну зі сторін за домовленістю.
• Стан нерухомості на момент передачі: Чи відповідає він тому стану, в якому покупець оглядав об'єкт? Чи залишаються меблі, техніка, як було домовлено?
• Порядок сплати податків: Продавець сплачує ПДФО та військовий збір, якщо володів нерухомістю менше трьох років або це не перший продаж нерухомості протягом року (є винятки). Покупець сплачує збір до Пенсійного фонду.

Роль юриста при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості

Враховуючи складність процедури, велику кількість документів, що потребують перевірки, та високі фінансові ризики, залучення кваліфікованого юриста або адвоката до супроводу угоди купівлі-продажу нерухомості є не просто бажаним, а часто необхідним кроком.

Професійні юристи, такі як фахівці з компанії platinum-lawyer.com, що спеціалізуються на нерухомості та супроводі угод, нададуть комплексну допомогу на всіх етапах:

• Консультації з усіх юридичних питань, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості.
• Ретельна перевірка правовстановлюючих документів на нерухомість, технічної документації.
• Перевірка об'єкта нерухомості за всіма доступними державними реєстрами на предмет наявності арештів, іпотек, заборон, судових спорів.
• Перевірка продавця (та покупця за потреби) на предмет наявності боргів, судових справ, дієздатності.
• Розробка індивідуального проекту договору купівлі-продажу, що максимально захищає ваші інтереси, або детальний правовий аналіз договору, запропонованого іншою стороною чи ріелтором.
• Участь у переговорах з іншою стороною для узгодження умов договору.
• Консультації щодо оподаткування угоди та оптимізації податкового навантаження (в межах закону).
• Супровід у нотаріуса під час підписання договору та контроль за правильністю проведення розрахунків.
• Контроль за державною реєстрацією права власності.
• Допомога у вирішенні спірних питань, якщо вони виникають після укладення угоди.

Залучення юристів platinum-lawyer.com – це ваша впевненість у юридичній чистоті угоди, мінімізація ризиків та захист ваших інвестицій. Пам'ятайте, що вартість помилки при купівлі-продажу нерухомості може бути надзвичайно високою, тому економія на професійній юридичній допомозі часто є невиправданою.

Розрахунки за договором: Як безпечно передати гроші?

Один із найвідповідальніших моментів – передача грошей. Існують різні способи розрахунків:

• Готівковий розрахунок: Зазвичай відбувається у нотаріуса після підписання договору. Перевага – швидкість. Недолік – ризики, пов'язані з перевезенням великих сум готівки, можливість отримання фальшивих купюр.
• Безготівковий розрахунок: Переказ коштів з рахунку покупця на рахунок продавця. Більш безпечний та прозорий спосіб. Важливо правильно вказати призначення платежу.
• Через банківську комірку (депозитний сейф): Покупець закладає гроші в комірку, а продавець отримує до неї доступ після пред'явлення зареєстрованого договору купівлі-продажу. Вважається одним із найбезпечніших способів.
• Акредитив: Банк покупця відкриває акредитив на користь продавця і виплачує кошти після надання продавцем документів, що підтверджують виконання умов угоди (наприклад, зареєстрованого договору).

Вибір способу розрахунків залежить від домовленості сторін та суми угоди. Юрист допоможе обрати найоптимальніший та найбезпечніший варіант.

Висновок: Уважність та професіоналізм – запорука успішної угоди

Договір купівлі-продажу нерухомості – це складний юридичний документ, який вимагає максимальної уваги до деталей та глибокого розуміння правових нюансів. Ретельна перевірка об'єкта, продавця та умов самого договору перед його підписанням є критично важливою для уникнення шахрайства, фінансових втрат та тривалих судових спорів. Хоча частина перевірок може здатися доступною для самостійного виконання, повноцінний юридичний аналіз та супровід угоди може забезпечити лише кваліфікований фахівець. Звернення до досвідчених юристів, таких як команда platinum-lawyer.com, стане вашою надійною гарантією безпеки та спокою при здійсненні однієї з найважливіших угод у вашому житті.