Оренда житла без проблем: Як правильно скласти договір оренди квартири/будинку (ключові пункти)

Оренда квартири чи будинку – поширена практика як для тих, хто шукає тимчасове житло, так і для власників нерухомості, які бажають отримувати пасивний дохід. Однак, щоб уникнути непорозумінь, конфліктів та фінансових втрат, надзвичайно важливо правильно оформити відносини між орендодавцем та орендарем. Основою таких відносин є договір оренди житла. Багато хто недооцінює важливість цього документа, покладаючись на усні домовленості або використовуючи шаблонні зразки з інтернету. Такий підхід може призвести до серйозних проблем у майбутньому. У цій статті ми детально розглянемо, як правильно скласти договір оренди квартири чи будинку, які ключові пункти він повинен містити, на що звернути увагу обом сторонам та чому професійна юридична допомога є запорукою безпечної та комфортної оренди.

Що таке договір оренди житла та його правове регулювання?

Договір оренди (найму) житла – це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (орендодавець, наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (орендарю, наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Основні правові аспекти договору оренди житла регулюються:

• Главою 59 Цивільного кодексу України ("Найм (оренда) житла").
• Загальними положеннями Цивільного кодексу України про найм (оренду) (Глава 58).
• Житловим кодексом Української РСР (в частині, що не суперечить ЦК України).

Важливо: Договір оренди житла укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення договору не є обов'язковим за законом, але може бути здійснене за бажанням сторін. Договір оренди житла, укладений на строк більше трьох років, підлягає обов'язковій державній реєстрації (хоча на практиці ця норма часто ігнорується, що може створювати певні ризики).

Ключові пункти договору оренди житла: Що обов'язково має бути?

Грамотно складений договір оренди повинен чітко визначати права та обов'язки сторін, умови користування житлом, порядок розрахунків та відповідальність. Розглянемо найважливіші пункти, які обов'язково мають бути присутні в договорі:

1. Сторони договору (Орендодавець та Орендар)

Необхідно максимально точно та повно вказати дані обох сторін:

• Для фізичних осіб:
  • Прізвище, ім'я, по батькові (повністю).
  • Дата народження.
  • Місце проживання (реєстрації).
  • Паспортні дані (серія, номер, ким і коли виданий).
  • Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП, ідентифікаційний код).
  • Контактні телефони, електронна пошта (бажано).
• Для юридичних осіб (якщо орендодавцем чи орендарем виступає компанія):
  • Повне найменування.
  • Місцезнаходження.
  • Код ЄДРПОУ.
  • Дані особи, яка діє від імені юридичної особи (посада, ПІБ, на підставі чого діє – статут, довіреність).

Важливо для орендаря: Переконайтеся, що орендодавець є дійсним власником житла або має належним чином оформлені повноваження на його здачу в оренду (наприклад, довіреність від власника). Запросіть для ознайомлення оригінали правовстановлюючих документів на житло.

2. Предмет договору (Об'єкт оренди)

Цей розділ має містити детальний опис житла, що передається в оренду:

• Тип житла: Квартира, житловий будинок, частина будинку, кімната.
• Точна адреса: Область, район, місто/село, вулиця, номер будинку, номер квартири.
• Основні характеристики:
  • Загальна площа (кв.м).
  • Житлова площа (кв.м).
  • Кількість кімнат.
  • Поверх/поверховість будинку.
• Підстава володіння орендодавця: Зазначення правовстановлюючого документа, на підставі якого орендодавець володіє житлом (наприклад, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Стан житла на момент передачі: Опис загального стану ремонту, наявності сантехніки, комунікацій. Дуже важливо скласти Акт приймання-передачі житла, який буде невід'ємною частиною договору. В акті детально описується стан квартири/будинку, наявні меблі, побутова техніка, показання лічильників на момент передачі, а також наявні дефекти чи пошкодження. Цей акт підписується обома сторонами.

3. Строк дії договору

• Конкретний строк оренди: Наприклад, "з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року включно".
• Якщо строк не встановлено, договір вважається укладеним на невизначений строк. У такому разі кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці (якщо інше не встановлено договором).
• Умови пролонгації (продовження) договору: Чи продовжується договір автоматично, якщо жодна зі сторін не заявить про його припинення? На яких умовах?
• Переважне право орендаря на укладення договору на новий строк: Якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки, він має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (за умови, що орендодавець взагалі планує здавати житло).

4. Орендна плата та порядок розрахунків

Це один із найважливіших розділів, який має бути прописаний максимально чітко:

• Розмір орендної плати: Фіксована сума (цифрами та прописом) та валюта платежу. Якщо орендна плата встановлена в іноземній валюті, необхідно вказати порядок її перерахунку в гривню на момент оплати (наприклад, за курсом НБУ).
• Строки внесення орендної плати: Щомісячно, до якого числа.
• Спосіб оплати: Готівкою (з отриманням розписки від орендодавця), на банківський рахунок орендодавця (із зазначенням реквізитів).
• Порядок сплати комунальних послуг:
  • Хто сплачує: орендар чи орендодавець?
  • Які саме послуги (вода, електроенергія, газ, опалення, інтернет, кабельне ТБ, вивіз сміття, плата за утримання будинку та прибудинкової території тощо).
  • Як здійснюється оплата (орендар самостійно за лічильниками та квитанціями, чи передає кошти орендодавцю).
  • Важливо фіксувати показання лічильників на початок та кінець кожного розрахункового періоду.
• Гарантійний платіж (завдаток, депозит):
  • Його розмір (зазвичай еквівалент місячної орендної плати).
  • Умови його використання (наприклад, для покриття збитків, завданих майну орендарем, або несплаченої орендної плати/комунальних послуг).
  • Порядок повернення гарантійного платежу орендарю після закінчення строку договору та звільнення житла (за умови відсутності заборгованостей та пошкоджень).
• Можливість та порядок зміни розміру орендної плати: Якщо така можливість передбачається, то з якою періодичністю та на яких підставах (наприклад, інфляція, зміна ринкових умов). Будь-яка зміна має бути оформлена додатковою угодою до договору.

5. Права та обов'язки сторін

Цей розділ деталізує, що може і що повинна робити кожна зі сторін.

Права та обов'язки Орендаря:

• Права: Користуватися житлом та спільним майном будинку відповідно до призначення, проживати разом з членами своєї сім'ї (із зазначенням їх у договорі), тимчасово поселяти інших осіб за згодою орендодавця, вимагати від орендодавця проведення капітального ремонту (якщо це його обов'язок) тощо.
• Обов'язки: Використовувати житло за призначенням (для проживання), своєчасно сплачувати орендну плату та комунальні послуги, підтримувати житло в належному стані, не здійснювати перепланувань без згоди орендодавця, усувати за свій рахунок дрібні пошкодження, дотримуватися правил користування житловими приміщеннями, не порушувати права сусідів, повернути житло у стані, не гіршому за той, в якому воно було отримане (з урахуванням нормального зносу).

Права та обов'язки Орендодавця:

• Права: Вимагати своєчасної сплати орендної плати та комунальних послуг, періодично перевіряти стан житла (за попередньою домовленістю з орендарем, щоб не порушувати його право на приватність), вимагати відшкодування збитків, завданих житлу з вини орендаря, розірвати договір у випадках, передбачених законом або договором.
• Обов'язки: Передати орендарю житло у стані, що відповідає умовам договору та придатне для проживання, забезпечувати належне функціонування комунікацій, проводити капітальний ремонт житла (якщо інше не встановлено договором), не перешкоджати орендарю у правомірному користуванні житлом.

6. Відповідальність сторін

Цей розділ встановлює санкції за невиконання або неналежне виконання умов договору:

• Пеня за прострочення сплати орендної плати (розмір та порядок нарахування).
• Відповідальність орендаря за пошкодження майна (відшкодування вартості ремонту або заміни).
• Відповідальність орендодавця за непередачу житла або передачу житла, що не відповідає умовам.
• Інші штрафні санкції.

7. Умови розірвання договору

Договір може бути розірваний:

• За згодою сторін.
• За рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених законом або договором (наприклад, систематична несплата орендної плати, використання житла не за призначенням, створення орендарем умов, що унеможливлюють проживання інших осіб).
• В односторонньому порядку (якщо таке право прямо передбачено договором для однієї або обох сторін, із зазначенням умов та строків попередження).

8. Інші умови

• Порядок відвідування житла орендодавцем для перевірки його стану.
• Дозвіл/заборона на утримання домашніх тварин.
• Дозвіл/заборона на суборенду (передачу житла в оренду третім особам).
• Умови проведення поточного та капітального ремонту (хто за що відповідає).
• Форс-мажорні обставини.
• Порядок вирішення спорів (переговори, суд).
• Кількість примірників договору.

Чому варто залучити юриста до складання договору оренди?

Незважаючи на доступність шаблонів договорів в інтернеті, професійний юридичний супровід при укладанні договору оренди житла є важливим кроком для захисту інтересів обох сторін.

Кваліфікований юрист або адвокат, наприклад, з компанії platinum-lawyer.com, допоможе:

• Розробити індивідуальний проект договору оренди, який максимально враховуватиме специфіку вашої ситуації, тип житла, ваші побажання та потенційні ризики.
• Забезпечити відповідність договору чинному законодавству України, уникнути недійсних або нікчемних умов.
• Чітко та однозначно сформулювати всі пункти договору, щоб уникнути різночитань та спорів у майбутньому.
• Максимально захистити ваші права як орендодавця або орендаря, передбачивши дієві механізми відповідальності та порядок вирішення конфліктів.
• Провести перевірку документів на житло та повноважень орендодавця (для орендаря).
• Проконсультувати щодо податкових аспектів оренди (для орендодавця – сплата ПДФО та ВЗ з доходу від оренди).
• Взяти участь у переговорах з іншою стороною для узгодження умов договору.
• Допомогти правильно оформити Акт приймання-передачі житла, що є важливим доказом стану майна.

Звернення до юристів platinum-lawyer.com – це не просто формальність, а гарантія того, що ваші інтереси будуть належним чином захищені, а договір оренди стане надійним фундаментом для спокійного та безпечного користування житлом або отримання доходу від його здачі.

Поради для Орендаря та Орендодавця

Для Орендаря:

• Ретельно огляньте житло перед підписанням договору.
• Перевірте документи на право власності орендодавця.
• Уважно читайте кожен пункт договору, особливо щодо оплати, відповідальності та умов розірвання.
• Наполягайте на складанні детального Акту приймання-передачі.
• Зберігайте всі квитанції про оплату орендної плати та комунальних послуг.

Для Орендодавця:

• Перевірте особу потенційного орендаря (документи, місце роботи, рекомендації, якщо можливо).
• Чітко пропишіть умови щодо оплати, відповідальності за пошкодження майна та порядок звільнення житла.
• Обов'язково укладіть письмовий договір та Акт приймання-передачі.
• Розгляньте можливість отримання гарантійного платежу.
• Не забувайте про необхідність сплати податків з доходу від оренди.

Висновок: Грамотний договір – запорука спокійної оренди

Договір оренди квартири чи будинку – це важливий юридичний документ, який регулює відносини між орендодавцем та орендарем. Від того, наскільки грамотно та детально він складений, залежить комфорт, безпека та відсутність конфліктів протягом усього строку оренди. Не варто покладатися на випадкові шаблони чи усні домовленості. Ретельне опрацювання всіх ключових пунктів, а за потреби – залучення професійного юриста, такого як фахівці з platinum-lawyer.com, допоможе вам уникнути багатьох проблем та забезпечити належний захист ваших прав та інтересів. Пам'ятайте, що правильно складений договір – це ваш спокій та впевненість.